Ви орендували квартиру в Польщі, і незабаром виникають побутові питання: хто ремонтує двері, хто фарбує стіни, що буде, якщо під час виїзду будуть виявлені пошкодження. Відповіді на них дає сам договір оренди (umowa najmu) та Цивільний кодекс Польщі (Kodeks cywilny). У цій статті ми покроково розбираємо, що Кодекс говорить про обов’язки орендодавця (wynajmujący) та орендаря (najemca), а наприкінці зазначаємо, де в цій картині з’являється страхування. Це переказ кількох статей простою мовою: умови вашого договору дивіться в самому договорі.
Що таке договір оренди згідно з Кодексом
Згідно з договором оренди орендодавець зобов’язується передати орендарю річ у користування на певний або невизначений строк, а орендар зобов’язується сплачувати обумовлену орендну плату — czynsz (ст. 659 § 1 Цивільного кодексу Польщі). Коли йдеться про квартиру, річчю в цьому розумінні є сама квартира.
З цього визначення видно, що договір укладають дві сторони, і кожна з них має свій головний обов’язок: одна передає річ, інша сплачує орендну плату. Решту обов’язків Кодекс висвітлює в окремих статтях, до яких ми переходимо.
Обов’язки орендодавця: стан квартири
Орендодавець повинен передати орендарю річ у стані, придатному для обумовленого використання, та підтримувати її в такому стані протягом терміну оренди (ст. 662 § 1 Цивільного кодексу Польщі). Іншими словами, поки триває оренда, придатність квартири для того використання, про яке сторони домовилися, — це турбота орендодавця.
Що залишається на орендаря: дрібні витрати
Закон покладає частину витрат на орендаря. Це дрібні витрати (drobne nakłady), пов’язані з нормальним користуванням річчю (ст. 662 § 2 Цивільного кодексу Польщі).
Які витрати вважаються дрібними у випадку оренди приміщення (lokal), частково визначає ст. 681 Цивільного кодексу Польщі. До дрібних витрат, які покладаються на орендаря приміщення, вона відносить «зокрема»:
- дрібний ремонт підлоги, дверей та вікон;
- фарбування стін, підлоги та внутрішньої сторони вхідних дверей;
- дрібний ремонт установок та технічних пристроїв, які забезпечують освітлення та опалення приміщень, а також подачу та відведення води.
Зверніть увагу на слова «зокрема»: перелік у статті не є вичерпним, у ньому наведено приклади, а не всі можливі випадки. Якщо ви не впевнені, чи покладається на вас конкретна витрата, уточніть це в орендодавця та перегляньте, що зазначено в договорі, перш ніж братися за роботу.
Як користуватися квартирою та про що повідомляти орендодавцю
Орендар повинен використовувати річ протягом терміну оренди так, як це визначено в договорі. Якщо договір не визначає спосіб використання, то — так, як це відповідає властивостям та призначенню речі (ст. 666 § 1 Цивільного кодексу Польщі). Спочатку дивляться, що зазначено в договорі, і лише коли там нічого немає, звертаються до властивостей та призначення речі.
Існує також обов’язок повідомляти. Якщо під час оренди виявиться, що потрібні ремонтні роботи, які має виконати орендодавець, орендар повинен негайно повідомити його про це (ст. 666 § 2 Цивільного кодексу Польщі). Якщо ви зрозуміли, що потрібен саме такий ремонт, — не відкладайте розмову з орендодавцем.
Повернення квартири після закінчення терміну оренди
Після закінчення терміну оренди орендар зобов’язаний повернути річ у стані, що не погіршився. При цьому він не несе відповідальності за зношення речі, яке є наслідком належного використання (ст. 675 § 1 Цивільного кодексу Польщі).
Якщо орендар передав річ іншій особі у безоплатне користування або в суборенду (podnajem), обов’язок повернути річ у стані, що не погіршився, покладається також на цю особу (ст. 675 § 2 Цивільного кодексу Польщі).
Ще одне положення стосується початкового стану: передбачається, що річ була передана орендарю в хорошому стані та придатною для передбаченого використання (ст. 675 § 3 Цивільного кодексу Польщі). Звідси випливає, що стан квартири на момент передачі має значення. Стаття не згадує про протокол чи фотографії, тож це наша порада, а не норма: опишіть стан квартири під час отримання, щоб у вас залишився власний запис про те, якою вона була.
Відповідальність за невиконання зобов’язань
Загальне правило щодо відповідальності викладено у ст. 471 Цивільного кодексу Польщі. Боржник (dłużnik) зобов’язаний відшкодувати збитки, що виникли внаслідок невиконання або неналежного виконання зобов’язання. Є таке застереження: якщо невиконання або неналежне виконання стало наслідком обставин, за які боржник не несе відповідальності, обов’язку відшкодувати збитки немає.
У договорі оренди зобов’язання мають обидві сторони. Орендодавець зобов’язується передати річ і повинен підтримувати її придатність (ст. 662 § 1), орендар зобов’язується сплачувати орендну плату (ст. 659 § 1), повинен використовувати річ так, як передбачено (ст. 666 § 1), та зобов’язаний повернути її у стані, що не погіршився (ст. 675 § 1). Ст. 471 сформульована для зобов’язань загалом, тому її загальне правило з тим самим застереженням стосується й сторін договору оренди.
Де тут місце для страхування?
Усе, що ми розглянули, — це відносини між орендодавцем та орендарем за договором. У статтях, про які йшлося, не згадується про страхування. Якщо ви все ж замислилися над полісом, корисно спочатку розібратися в його термінології.
На сторінці про страхування квартири Пояснюються основні терміни. Стіни (mury) — це сама конструкція квартири без оздоблення. Стаціонарні елементи (elementy stałe) — те, що з’єднане зі стінами та стелею, наприклад, вікна. Рухоме побутове майно (ruchomości domowe) — те, що можна винести з квартири, наприклад, меблі та техніка. Цивільна відповідальність (odpowiedzialność cywilna), як зазначено на цій сторінці, забезпечує захист у разі, якщо ви випадково затопите сусідів знизу.
Чи покриває цивільна відповідальність у конкретному полісі збитки, заподіяні орендодавцю або орендованій квартирі, з опису умов не випливає. Відповідь потрібно шукати в договорі страхування та в OWU, тобто в загальних умовах, які встановив обраний страховик (ogólne warunki ubezpieczenia). Знайдіть у OWU розділ про винятки: там зазначено, які ризики поліс не покриває. Детальніше про загальних умовах страхування про це йдеться в окремій статті.
Інформація про страхування будинку та квартири зібрана в цьому розділі «Будинок і квартира». З питаннями щодо OWU можна звернутися до консультантів Polisarium: вони порівнюють пропозиції різних страхових компаній.
Поширені запитання
На кого покладаються дрібні витрати в орендованій квартирі?
Щодо орендаря: так, ст. 662 § 2 Цивільного кодексу Польщі регулює питання витрат, пов’язаних із звичайним користуванням квартирою. Приклади для приміщень наведено у ст. 681 — від дрібного ремонту вікон і дверей до фарбування стін, і цей перелік не є вичерпним. У спірних випадках зверніться до договору та заздалегідь обговоріть роботи з орендодавцем.
Чи потрібно повертати квартиру в тому ж стані, в якому її отримали?
Кодекс використовує іншу формулу: квартира має бути повернута «без погіршення стану», а орендар не несе відповідальності за зношення, спричинене належним використанням (ст. 675 § 1). Як оцінювати конкретні сліди використання, закон не уточнює, тому їх краще обговорити з орендодавцем під час повернення ключів.
Хто несе відповідальність за квартиру, якщо орендар передав її іншій особі?
Той, кому орендар передав квартиру в суборенду або у безоплатне користування, також повинен повернути її в тому ж стані (ст. 675 § 2). Обов’язок самого орендаря при цьому не зникає: у статті зазначено, що він покладається «також» на іншу особу.
Чи покриє страховий поліс квартири збитки, яких орендар завдав орендованій квартирі?
Єдиної відповіді для всіх полісів немає: її можна знайти в OWU конкретного поліса. Перш ніж розраховувати на це, перевірте в OWU, чи покриває цивільна відповідальність збитки, заподіяні орендодавцю, та ознайомтеся з розділом про винятки. Якщо щось незрозуміло, зателефонуйте консультантам за номером 534 666 111: вони розмовляють російською мовою.
Залишилися питання щодо поліса для орендованої квартири? Зателефонуйте нам за номером 534 666 111: ми спілкуємося російською мовою. Адреси наших відділень у Варшаві вказані на сторінці контактів.
Russian
Polish
English
Ukrainian