Аренда квартиры в Польше: за что отвечает арендатор

Вы сняли квартиру в Польше, и скоро появляются бытовые вопросы: кто чинит дверь, кто красит стены, что будет, если при выезде найдутся повреждения. Ответы на них даёт сам договор аренды (umowa najmu) и Гражданский кодекс Польши (Kodeks cywilny). В этой статье мы по шагам разбираем, что Кодекс говорит об обязанностях арендодателя (wynajmujący) и арендатора (najemca), а в конце отмечаем, где в этой картине появляется страхование. Это пересказ нескольких статей простым языком: условия своего договора смотрите в самом договоре.

Что такое договор аренды по Кодексу

По договору аренды арендодатель обязуется передать арендатору вещь в пользование на определённый или неопределённый срок, а арендатор обязуется платить обусловленную арендную плату — czynsz (ст. 659 § 1 Гражданского кодекса Польши). Когда речь о квартире, вещью в этом смысле служит сама квартира.

Из этого определения видно, что у договора две стороны и у каждой есть своя главная обязанность: одна передаёт вещь, другая платит арендную плату. Остальные обязанности Кодекс раскрывает в отдельных статьях, к которым мы переходим.

Обязанности арендодателя: состояние квартиры

Арендодатель должен передать арендатору вещь в состоянии, пригодном для обусловленного использования, и поддерживать её в таком состоянии в течение срока аренды (ст. 662 § 1 Гражданского кодекса Польши). Иными словами, пока идёт аренда, пригодность квартиры для того использования, о котором стороны договорились, — забота арендодателя.

Что остаётся на арендаторе: мелкие расходы

Часть расходов закон возлагает на арендатора. Это мелкие расходы (drobne nakłady), связанные с нормальным использованием вещи (ст. 662 § 2 Гражданского кодекса Польши).

Какие расходы считаются мелкими в случае помещения (lokal), частично показывает ст. 681 Гражданского кодекса Польши. К мелким расходам, которые лежат на арендаторе помещения, она относит «в частности»:

• мелкий ремонт полов, дверей и окон;
• покраску стен, полов и внутренней стороны входной двери;
• мелкий ремонт установок и технических устройств, которые обеспечивают пользование светом и отоплением помещения, подачей и отводом воды.

Обратите внимание на слова «в частности»: перечень в статье не закрыт, в нём названы примеры, а не все возможные случаи. Если вы не уверены, лежит ли на вас конкретный расход, уточните это у арендодателя и посмотрите, что сказано в договоре, прежде чем браться за работу.

Как пользоваться квартирой и о чём сообщать арендодателю

Арендатор должен использовать вещь в течение аренды так, как определено в договоре. Если договор способ использования не определяет, то так, как соответствует свойствам и назначению вещи (ст. 666 § 1 Гражданского кодекса Польши). Сначала смотрят, что записано в договоре, и только когда там ничего нет, обращаются к свойствам и назначению вещи.

Есть и обязанность сообщать. Если в ходе аренды окажется, что нужны ремонты, которые лежат на арендодателе, арендатор должен сообщить ему об этом незамедлительно (ст. 666 § 2 Гражданского кодекса Польши). Поняли, что нужен именно такой ремонт, — не откладывайте разговор с арендодателем.

Возврат квартиры по окончании аренды

После окончания аренды арендатор обязан вернуть вещь в состоянии не ухудшенном. При этом он не отвечает за износ вещи, являющийся следствием надлежащего использования (ст. 675 § 1 Гражданского кодекса Польши).

Если арендатор передал вещь другому лицу в безвозмездное пользование или в субаренду (podnajem), обязанность вернуть вещь в состоянии не ухудшенном лежит также на этом лице (ст. 675 § 2 Гражданского кодекса Польши).

Ещё одно положение касается исходной точки: предполагается, что вещь была передана арендатору в хорошем состоянии и пригодной для обусловленного использования (ст. 675 § 3 Гражданского кодекса Польши). Отсюда следует, что состояние квартиры в момент передачи имеет значение. Статья о протоколе или фотографиях не говорит, так что это наш совет, а не норма: опишите состояние квартиры при получении, чтобы у вас осталась собственная запись о том, какой она была.

Ответственность за неисполнение обязательств

Общее правило об ответственности записано в ст. 471 Гражданского кодекса Польши. Должник (dłużnik) обязан возместить ущерб, возникший из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Оговорка такая: если неисполнение или ненадлежащее исполнение стало следствием обстоятельств, за которые должник ответственности не несёт, обязанности возместить ущерб нет.

В договоре аренды обязательства есть у обеих сторон. Арендодатель обязуется передать вещь и должен поддерживать её пригодность (ст. 662 § 1), арендатор обязуется платить арендную плату (ст. 659 § 1), должен использовать вещь так, как предусмотрено (ст. 666 § 1), и обязан вернуть её в состоянии не ухудшенном (ст. 675 § 1). Ст. 471 сформулирована для обязательств в целом, поэтому её общее правило с той же оговоркой относится и к сторонам договора аренды.

Где здесь место для страхования

Всё, что мы разобрали, — это отношения арендодателя и арендатора по договору. В статьях, о которых шла речь, о страховании не говорится. Если вы всё же задумались о полисе, полезно сначала понять его язык.

На странице о страховании квартиры объясняются основные термины. Стены (mury) — это сама конструкция квартиры без отделки. Устойчивые элементы (elementy stałe) — то, что соединено со стенами и потолком, например окна. Движимое бытовое имущество (ruchomości domowe) — то, что можно вынести из квартиры, например мебель и техника. Гражданская ответственность (odpowiedzialność cywilna), как сказано на этой странице, защищает, когда вы случайно зальёте соседей снизу.

Покрывает ли гражданская ответственность в конкретном полисе ущерб, причинённый арендодателю или арендованной квартире, описание терминов не говорит. Ответ нужно искать в договоре страхования и в OWU, то есть в общих условиях, которые установил выбранный страховщик (ogólne warunki ubezpieczenia). Найдите в OWU раздел об исключениях: там указано, какие риски полис не покрывает. Подробнее об общих условиях страхования рассказано в отдельной статье.

Страхование дома и квартиры собрано в разделе «Дом и квартира». С вопросом об OWU можно обратиться к консультантам Polisarium: они сравнивают предложения разных страховых компаний.

Часто задаваемые вопросы

На кого ложатся мелкие расходы в арендованной квартире?

На арендаторе: так ст. 662 § 2 Гражданского кодекса Польши решает вопрос расходов, которые связаны с обычным пользованием квартирой. Примеры для помещений приведены в ст. 681, от мелкого ремонта окон и дверей до покраски стен, и этот список открытый. В спорном случае сверьтесь с договором и обсудите работу с арендодателем заранее.

Нужно ли возвращать квартиру в том же состоянии, в каком её получили?

Кодекс использует другую формулу: квартира должна вернуться «не ухудшенной», а за износ от надлежащего использования арендатор не отвечает (ст. 675 § 1). Как оценивать конкретные следы использования, закон не уточняет, поэтому их лучше обсудить с арендодателем при возврате ключей.

Кто отвечает за квартиру, если арендатор передал её другому лицу?

Тот, кому арендатор отдал квартиру в субаренду или в безвозмездное пользование, тоже должен вернуть её не ухудшенной (ст. 675 § 2). Обязанность самого арендатора при этом не исчезает: в статье сказано, что она лежит «также» на другом лице.

Покроет ли полис квартиры повреждения, которые арендатор причинил арендованной квартире?

Единого ответа для всех полисов нет: его даёт OWU конкретного полиса. Прежде чем на него рассчитывать, найдите в OWU, охватывает ли гражданская ответственность ущерб, причинённый арендодателю, и прочитайте раздел об исключениях. Если что-то неясно, позвоните консультантам по номеру 534 666 111: они разговаривают по-русски.

Остались вопросы о полисе для арендованной квартиры? Позвоните нам по номеру 534 666 111: мы разговариваем по-русски. Адреса наших отделений в Варшаве указаны на странице контактов.