Wynajem mieszkania w Polsce: za co odpowiada najemca

Wynajęliście mieszkanie w Polsce i wkrótce pojawiają się kwestie związane z codziennym funkcjonowaniem: kto naprawia drzwi, kto maluje ściany, co się stanie, jeśli przy wyprowadzce zostaną stwierdzone uszkodzenia. Odpowiedzi na te pytania zawiera sama umowa najmu oraz polski Kodeks cywilny. W tym artykule krok po kroku omawiamy, co Kodeks mówi o obowiązkach wynajmującego (wynajmujący) i najemcy (najemca), a na koniec wskazujemy, gdzie w tym wszystkim pojawia się kwestia ubezpieczenia. Jest to streszczenie kilku artykułów napisane prostym językiem: warunki swojej umowy należy sprawdzić w samej umowie.

Czym jest umowa najmu zgodnie z Kodeksem

Na mocy umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się przekazać najemcy rzecz do użytkowania na czas określony lub nieokreślony, a najemca zobowiązuje się płacić ustalony czynsz (art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego). W przypadku mieszkania przedmiotem najmu w tym rozumieniu jest samo mieszkanie.

Z tej definicji wynika, że umowa ma dwie strony, a każda z nich ma swoje główne zobowiązanie: jedna przekazuje rzecz, a druga płaci czynsz. Pozostałe obowiązki Kodeks określa w poszczególnych artykułach, do których teraz przejdziemy.

Obowiązki wynajmującego: stan mieszkania

Wynajmujący ma obowiązek przekazać najemcy rzecz w stanie nadającym się do uzgodnionego użytkowania oraz utrzymywać ją w takim stanie przez cały okres trwania najmu (art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego). Innymi słowy, w trakcie trwania najmu za zapewnienie przydatności mieszkania do użytku uzgodnionego przez strony odpowiada wynajmujący.

Co pokrywa najemca: drobne wydatki

Ustawa nakłada część kosztów na najemcę. Są to drobne wydatki (drobne nakłady) związane z normalnym użytkowaniem rzeczy (art. 662 § 2 polskiego Kodeksu cywilnego).

Jakie wydatki uznaje się za drobne w przypadku lokalu, częściowo wyjaśnia art. 681 polskiego Kodeksu cywilnego. Do drobnych wydatków, które ponosi najemca lokalu, zalicza on «w szczególności»:

• drobny remont podłóg, drzwi i okien;
• malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych;
• drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, które zapewniają oświetlenie i ogrzewanie pomieszczeń oraz dopływ i odpływ wody.

Zwróć uwagę na słowa «w szczególności»: wykaz zawarty w artykule nie jest wyczerpujący – zawiera on jedynie przykłady, a nie wszystkie możliwe przypadki. Jeśli nie masz pewności, czy dany wydatek obciąża Ciebie, skonsultuj się z wynajmującym i sprawdź postanowienia umowy, zanim przystąpisz do pracy.

Jak korzystać z mieszkania i o czym należy informować wynajmującego

Najemca powinien korzystać z rzeczy w okresie trwania najmu w sposób określony w umowie. Jeżeli umowa nie określa sposobu korzystania, należy korzystać z niej w sposób zgodny z właściwościami i przeznaczeniem rzeczy (art. 666 § 1 Kodeksu cywilnego). Najpierw sprawdza się, co zostało zapisane w umowie, a dopiero gdy nic tam nie ma, odwołuje się do właściwości i przeznaczenia rzeczy.

Istnieje również obowiązek powiadomienia. Jeśli w trakcie trwania najmu okaże się, że konieczne są remonty, za które odpowiedzialność ponosi wynajmujący, najemca ma obowiązek niezwłocznie go o tym poinformować (art. 666 § 2 Kodeksu cywilnego). Jeśli zorientowaliście się, że konieczny jest właśnie taki remont, nie zwlekajcie z rozmową z wynajmującym.

Zwrot mieszkania po zakończeniu umowy najmu

Po wygaśnięciu umowy najmu najemca jest zobowiązany do zwrotu przedmiotu w stanie nie gorszym niż przed rozpoczęciem najmu. Nie ponosi on jednak odpowiedzialności za zużycie przedmiotu wynikające z jego prawidłowego użytkowania (art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego).

Jeżeli najemca przekazał rzecz innej osobie do bezpłatnego użytkowania lub w ramach podnajmu (podnajem), obowiązek zwrotu rzeczy w stanie nie gorszym spoczywa również na tej osobie (art. 675 § 2 Kodeksu cywilnego).

Kolejny zapis dotyczy stanu początkowego: zakłada się, że rzecz została przekazana najemcy w dobrym stanie i nadająca się do uzgodnionego użytkowania (art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego). Wynika z tego, że stan mieszkania w momencie przekazania ma znaczenie. Artykuł nie wspomina o protokole ani zdjęciach, więc jest to nasza rada, a nie przepis: opisz stan mieszkania w momencie odbioru, aby zachować własny zapis tego, w jakim stanie się ono znajdowało.

Odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązań

Ogólna zasada dotycząca odpowiedzialności została zapisana w art. 471 polskiego Kodeksu cywilnego. Dłużnik jest zobowiązany do naprawienia szkody powstałej w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Istnieje jednak wyjątek: jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie wynikało z okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, nie ma obowiązku naprawienia szkody.

W umowie najmu obie strony mają swoje zobowiązania. Wynajmujący zobowiązuje się do przekazania rzeczy i ma obowiązek utrzymywać ją w stanie nadającym się do użytku (art. 662 § 1), natomiast najemca zobowiązuje się do uiszczania czynszu (art. 659 § 1), ma obowiązek korzystać z przedmiotu w sposób przewidziany (art. 666 § 1) oraz jest zobowiązany do zwrotu przedmiotu w stanie nie gorszym niż w momencie jego przejęcia (art. 675 § 1). Art. 471 odnosi się do zobowiązań w ujęciu ogólnym, dlatego jego ogólna zasada, z tym samym zastrzeżeniem, ma również zastosowanie do stron umowy najmu.

Gdzie tu jest miejsce na ubezpieczenie?

Omówiliśmy jedynie stosunki między wynajmującym a najemcą wynikające z umowy. W artykułach, o których była mowa, nie ma wzmianki o ubezpieczeniu. Jeśli jednak zastanawiasz się nad wykupieniem polisy, warto najpierw zapoznać się z terminologią z nią związaną.

Na stronie o ubezpieczeniu mieszkania Wyjaśniono podstawowe pojęcia. Ściany (mury) to sama konstrukcja mieszkania bez wykończenia. Elementy stałe — to elementy połączone ze ścianami i sufitem, na przykład okna. Ruchomości domowe — to wszystko, co można wynieść z mieszkania, na przykład meble i sprzęt AGD. Odpowiedzialność cywilna, jak wspomniano na tej stronie, zapewnia ochronę w przypadku, gdy przypadkowo zalasz sąsiadów z niższych pięter.

Z opisu warunków nie wynika, czy w ramach konkretnej polisy ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej obejmuje szkody wyrządzone wynajmującemu lub wynajmowanemu mieszkaniu. Odpowiedź należy szukać w umowie ubezpieczenia oraz w OWU, czyli w ogólnych warunkach ubezpieczenia ustalonych przez wybranego ubezpieczyciela. Należy znaleźć w OWU rozdział dotyczący wyłączeń: tam wskazano, jakie ryzyka nie są objęte polisą. Więcej informacji na temat ogólnych warunkach ubezpieczenia zostało to opisane w osobnym artykule.

Ubezpieczenia domów i mieszkań zebrano w sekcji «Dom i mieszkanie». W sprawie ubezpieczenia OWU można zwrócić się do konsultantów Polisarium: porównują oni oferty różnych firm ubezpieczeniowych.

Często zadawane pytania

Kto pokrywa drobne wydatki związane z wynajmowanym mieszkaniem?

Obowiązek najemcy: zgodnie z art. 662 § 2 polskiego Kodeksu cywilnego reguluje się kwestię kosztów związanych ze zwykłym użytkowaniem mieszkania. Przykłady dotyczące lokali podano w art. 681 – od drobnych napraw okien i drzwi po malowanie ścian – a lista ta ma charakter otwarty. W razie wątpliwości należy zapoznać się z umową i omówić zakres prac z wynajmującym z wyprzedzeniem.

Czy należy zwrócić mieszkanie w takim samym stanie, w jakim je otrzymano?

Kodeks stosuje inne sformułowanie: mieszkanie powinno zostać zwrócone w stanie «niepogorszonym», a najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie wynikające z normalnego użytkowania (art. 675 § 1). Prawo nie precyzuje, w jaki sposób należy oceniać konkretne ślady użytkowania, dlatego lepiej omówić je z wynajmującym przy zwrocie kluczy.

Kto ponosi odpowiedzialność za mieszkanie, jeśli najemca przekazał je innej osobie?

Osoba, której najemca przekazał mieszkanie w podnajem lub do bezpłatnego użytkowania, również ma obowiązek zwrócić je w stanie nienaruszonym (art. 675 § 2). Obowiązek samego najemcy nie wygasa przy tym: w artykule stwierdza się, że spoczywa on «również» na innej osobie.

Czy polisa ubezpieczeniowa mieszkania pokryje szkody, które najemca wyrządził w wynajmowanym mieszkaniu?

Nie ma jednej odpowiedzi obowiązującej dla wszystkich polis: odpowiedź zawarta jest w warunkach ubezpieczenia (OWU) konkretnej polisy. Zanim zaczniesz na to liczyć, sprawdź w OWU, czy ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej obejmuje szkody wyrządzone wynajmującemu, i zapoznaj się z sekcją dotyczącą wyłączeń. Jeśli coś jest niejasne, zadzwoń do konsultantów pod numer 534 666 111: mówią po rosyjsku.

Masz pytania dotyczące polisy dla wynajmowanego mieszkania? Zadzwoń do nas pod numer 534 666 111: rozmawiamy po rosyjsku. Adresy naszych oddziałów w Warszawie znajdziesz na stronie kontakty.